沈陽庫存高企 金輝為何仍在拿地？

面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢(shì)，閩系房企再度活躍在資本市場(chǎng)。1月底，金輝集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱金輝）向證監(jiān)會(huì)遞交招股說明書（申報(bào)稿）。

這雖然是時(shí)隔多年第一家申請(qǐng)?jiān)贏股上市的房企，但公司的招股說明書透露的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，即使上市成功，金輝仍需苦練內(nèi)功。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，銷售差是因?yàn)楫?dāng)?shù)卣w市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，不能就此認(rèn)為金輝銷售能力差，但從金輝投資的城市來看，很多市場(chǎng)整體表現(xiàn)都不夠好，這在一定程度上凸顯了公司的投資能力較弱。

金輝認(rèn)為沈陽投資的四個(gè)項(xiàng)目中兩個(gè)老項(xiàng)目清盤，湖畔里相比同區(qū)其他項(xiàng)目銷售好，新投資項(xiàng)目也屬于“短平快”類的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

如何保證去化速度

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，金輝運(yùn)營的幾個(gè)主要項(xiàng)目中，西安世界城上東區(qū)的預(yù)售率為5%、江蘇句容的四季金輝項(xiàng)目總體預(yù)售率為59%、成都的金輝悅府總體預(yù)售率為52%、江蘇淮安的天鵝灣項(xiàng)目從2013年建造至今預(yù)售率為64%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，精準(zhǔn)投資首先選對(duì)城市，這樣才能保證去化速度。

以沈陽為例，沈陽湖畔里項(xiàng)目位于于洪區(qū)北陵街道和平村。項(xiàng)目于2014年8月開工，預(yù)計(jì)2018年9月竣工。該項(xiàng)目的總體預(yù)售率僅為55%（二期只有6%），沈陽房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)就顯示，該項(xiàng)目二期從去年9月開始賣，截至2月16日，才賣掉502套中的24套房子。

根據(jù)金輝招股說明書公布的數(shù)據(jù)，金輝集團(tuán)2015年1~9月商品房銷售項(xiàng)目中，沈陽簽約銷售面積9.2萬平米，簽約銷售面積占比8.26%；簽約銷售金額6.04億元。在金輝集團(tuán)主營業(yè)務(wù)收入中，沈陽2015年1~9月份收入約1.5億元，占比1.58%。

相對(duì)三四線城市的巨大庫存，沈陽這座超大型二線城市，按理說應(yīng)是房企必爭之地，但現(xiàn)實(shí)卻并不樂觀。當(dāng)?shù)匾晃徊俦P手曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“只有銷量，沒有利潤”。

金輝招股說明書對(duì)沈陽是這樣描述的：由于沈陽是工業(yè)重鎮(zhèn)，城建發(fā)展較為成熟，固定資產(chǎn)投資額基數(shù)較大，近幾年其增速略低于其他處于快速增長的城市。

如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

克而瑞沈陽機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年1月31日，沈陽市商品住宅市場(chǎng)存量2829.6萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期為22個(gè)月。庫存消化周期高于18個(gè)月說明供過于求。

在供應(yīng)過剩的情況下，金輝還在繼續(xù)拿地。去年12月2日，金輝集團(tuán)又以1.36億元競(jìng)得沈陽鐵西區(qū)TX2015-02保工街北一路A地塊。對(duì)此，金輝方面預(yù)計(jì)新項(xiàng)目年化內(nèi)部收益率達(dá)到18%以上，規(guī)模小，屬于能快速收回資金項(xiàng)目。

隨著地產(chǎn)白銀時(shí)代的到來，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目精準(zhǔn)投資的難度系數(shù)有所提升。

金輝方面在回復(fù)本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前公司于沈陽市已開發(fā)三個(gè)項(xiàng)目，分別為天鵝灣、尚璟、湖畔里，其中天鵝灣與尚璟項(xiàng)目已接近清盤，并已經(jīng)交付房屋。湖畔里項(xiàng)目2014年8月開盤，目前簽約銷售比例超過60%，該項(xiàng)目2015年四季度獲得沈陽市于洪區(qū)丁香湖板塊銷售量價(jià)第一。公司于2015年12月競(jìng)得鐵西區(qū)地塊（核心區(qū)域、臨近地鐵），成交價(jià)約1.3億元，平均樓面價(jià)2855元/平方米，周邊售價(jià)約為800010000元/平方米，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目年化內(nèi)部收益率達(dá)到18%以上，規(guī)模小，屬于能快速收回資金項(xiàng)目。

金輝方面還強(qiáng)調(diào)，主要是依據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算指標(biāo)來選擇項(xiàng)目，例如年化內(nèi)部收益率、項(xiàng)目銷售凈利率、現(xiàn)金回流周期以及存貨周轉(zhuǎn)率等。

至于在投資項(xiàng)目中如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)？金輝方面表示，提高經(jīng)營管理水平，嚴(yán)格執(zhí)行既定公司布局戰(zhàn)略（全國布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先），提高專業(yè)運(yùn)營能力，嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，選擇優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。

金輝目前重點(diǎn)投資的是福州、上海、南京、蘇州、合肥、西安、重慶；選擇具體項(xiàng)目時(shí)，要求必須達(dá)到預(yù)期的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，位于成熟區(qū)域，有很高的安全邊界。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資精準(zhǔn)度，又和城市選擇密切相關(guān)。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，每家房企的投資精準(zhǔn)程度有其自身邏輯，會(huì)從289個(gè)地級(jí)市到兩千多個(gè)縣級(jí)市進(jìn)行分析，哪些區(qū)塊的未來增長變化，會(huì)有一個(gè)具體的分值，預(yù)測(cè)3到5年的變化。這就是“PIPR”指標(biāo)模型，即“人口、產(chǎn)業(yè)、政策和資源”。

“精準(zhǔn)投資三板斧，不靠老板靠體系”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，第一要市場(chǎng)調(diào)研先行。不僅是城市供求關(guān)系，更重要的是板塊；不僅是客戶，也包括業(yè)主；不僅天上（限高、高壓線），還有地下（軍用電纜）；不僅地塊內(nèi)，還有地塊外（供電、雨污水、市政道路）。不僅是可能的競(jìng)品，也包括非競(jìng)品。

歐陽捷認(rèn)為，第二要產(chǎn)品適配。不僅是產(chǎn)品，還有服務(wù)。不同的地價(jià)對(duì)應(yīng)不同的產(chǎn)品與服務(wù)，體現(xiàn)不同的核心競(jìng)爭力與專業(yè)擅長。“好產(chǎn)品要配好服務(wù)，差服務(wù)會(huì)折損產(chǎn)品壽命和品種。對(duì)應(yīng)地王的產(chǎn)品不一定能賣樓王的價(jià)格。”

他表示，最后還要成本籌劃。不僅是建安成本，也包括地價(jià)與稅費(fèi)；不僅剛性成本，還有時(shí)間成本。

然而，奇怪的是金輝的拿地思路，卻并沒有按照業(yè)界公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)和模型來操作，反而選擇在已經(jīng)過剩，并且自身項(xiàng)目銷售并不好的城市繼續(xù)拿地，這不能不讓人困惑：金輝的投資理念是怎樣的？為什么在整個(gè)產(chǎn)業(yè)界都在研究供給側(cè)改革的情況下，公司會(huì)冒險(xiǎn)投資供過于求的城市？背后又有著怎樣的邏輯？

針對(duì)這些問題，記者致電金輝集團(tuán)，但截至發(fā)稿，本報(bào)記者未收到金輝方面的回復(fù)。

不過，一位接近金輝集團(tuán)的知情者表示，雖然沈陽整體供過于求，但金輝新拿的地塊投資總額不高，單價(jià)也便宜，如果當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)集中，又有比較高質(zhì)量教育的學(xué)區(qū)，長期看投資開發(fā)還是會(huì)有不錯(cuò)收益的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。