比降低首付比例更重要的是順應(yīng)規(guī)律降房?jī)r(jià)

2月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，就個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行調(diào)整。這是央行等部委繼“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年時(shí)間里第三次下調(diào)首付比例。（2月3日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》）

根據(jù)2月2日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)于不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。購(gòu)房首付比例再降，這的確是個(gè)振奮人心的消息?？梢哉f(shuō)是送給開(kāi)發(fā)商和準(zhǔn)備購(gòu)房者的春節(jié)“大禮包”。

對(duì)這份猴年厚禮，有諸多頗有頗意思的解讀。其中，最為樂(lè)觀的解讀認(rèn)為這是2016年樓市去庫(kù)存化的第一仗，接下來(lái)的還有一系列利好樓市的政策出臺(tái)。這樣的解讀很對(duì)開(kāi)發(fā)商的胃口，但是事實(shí)上卻是什么也沒(méi)說(shuō)。很明顯從2014年下半年開(kāi)始，政策趨勢(shì)就是提振樓市消費(fèi)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。這個(gè)趨勢(shì)任何一個(gè)旁觀者都看得明白，何況是直接感知樓市冷暖的開(kāi)發(fā)商呢？

這個(gè)解讀對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言最大意義就是向決策層和社會(huì)公眾證明了提振房地產(chǎn)政策的必要性和迫切性。這有助于提振樓市的政策持續(xù)下去，讓公眾對(duì)樓市的信心回歸，重建房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期，從而讓開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)，重溫當(dāng)年低頭撿錢的好日子。這和決策層出臺(tái)政策的目的完全相悖。出臺(tái)政策是鼓勵(lì)購(gòu)房需求，加速樓市去庫(kù)存化，而非讓開(kāi)發(fā)商借助政策背景為房?jī)r(jià)上漲制造輿論。然而，每一次政策出臺(tái)，都為開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)提供了“借口”。

樓市去庫(kù)存需要兩個(gè)方面相互配合，一方面是政府出臺(tái)政策，另一方面是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，二者共同作用才能刺激住房消費(fèi)。從2014年下半年至今，每一次利好房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商不是借助政策趕緊賣房子，而是死扛不降價(jià)，甚至漲價(jià)。2015年3月到11月，從一線城市到三線城市，房?jī)r(jià)都有上漲趨勢(shì)，個(gè)別城市房?jī)r(jià)上漲幅度讓人咋舌。很顯然，開(kāi)發(fā)商是揩政策的油，把希望完全寄托在政策方面，自己不但沒(méi)有降價(jià)努力，反而提價(jià)抵消政策效果，購(gòu)房需求如何能夠增加？

降首付比例只是解決問(wèn)題的一個(gè)方面，更重要的一個(gè)方面是降房?jī)r(jià)。比如，原本一套100平米的房子，房?jī)r(jià)3500元，購(gòu)房款35萬(wàn)元。按照最新的政策，首付兩成，購(gòu)房者支付7萬(wàn)元，貸款28萬(wàn)元。如果房?jī)r(jià)不漲甚至適當(dāng)下降，也許能吸引一部分購(gòu)房者?？墒情_(kāi)發(fā)商基于政策支持樓市的樂(lè)觀考慮，把房?jī)r(jià)提高到4000元，那么購(gòu)房款就變?yōu)?0萬(wàn)，首付也變成了8萬(wàn)，貸款增加到了32萬(wàn)。房?jī)r(jià)上漲后，購(gòu)房者完全沒(méi)有從新政中得到任何實(shí)惠，哪里還有購(gòu)房積極性？政策著力刺激的購(gòu)房需求就這樣被房?jī)r(jià)上漲抑制了。

樓市去庫(kù)存化需要政府和市場(chǎng)共同努力。政府已經(jīng)動(dòng)起來(lái)，政策連連。開(kāi)發(fā)商作為市場(chǎng)主體更應(yīng)該積極動(dòng)起來(lái)，而不應(yīng)依賴“政策市”茍延殘喘。十多年過(guò)去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需總量和結(jié)構(gòu)都發(fā)生了巨大變化，開(kāi)發(fā)商要認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)，放棄以前高高在上的傲慢姿態(tài)，貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律該降價(jià)就降價(jià)。這才是明智之舉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。