樓市政策進(jìn)入?yún)^(qū)域分化式“松綁周期”

“松綁”已成為近期房地產(chǎn)政策的主基調(diào)，也是中國宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一個亮點。

2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)低個人購買住房的契稅稅率，尤其側(cè)重對90平方米以下個人住房的調(diào)整。同時，文件還將個人購房營業(yè)稅的免征年限下調(diào)至兩年。與信貸杠桿一樣，稅費政策也基本回到2009年以前的寬松水平。

這是近18天里，監(jiān)管層發(fā)布的第三項實質(zhì)性房地產(chǎn)刺激政策。春節(jié)前，央行下調(diào)非限購城市首付比例；節(jié)后，上調(diào)公積金存款利率。

但與“降首付”類似，稅費政策在制定中同樣繞開了一線城市，這被認(rèn)為是“區(qū)域分化”所致。業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前貨幣環(huán)境寬松、流動性充裕的背景下，房地產(chǎn)正在迎來政策利好期，但區(qū)域市場的表現(xiàn)會有明顯不同。

新政主要調(diào)整了契稅和營業(yè)稅兩方面。契稅方面，首套房的稅率上限由此前的3%下調(diào)至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契稅稅率仍為1%；90平方米以上的房屋交易，契稅稅率統(tǒng)一按照1.5%征收。

二套房契稅的稅率調(diào)整幅度更大。90平方米以內(nèi)的二套房交易，契稅稅率僅為1%；90平方米以上的二套房交易，稅率為2%。此前則統(tǒng)一按照3%征收。

對于上述二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，文件規(guī)定“家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。”也即“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

營業(yè)稅方面，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。”與以往相比，不再區(qū)分普通和非普通住房，也即對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，不再征收差額營業(yè)稅。

中金公司認(rèn)為，這種調(diào)整將助力改善性需求釋放，有助于解決非普通住宅去化周期偏長的問題。中原地產(chǎn)則指出，政策對二手房影響大于新房，因為二手房實時交稅；新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納。

不過契稅新政中關(guān)于二套房的規(guī)定，不包括北上廣深一線城市。分析認(rèn)為，這是由于我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化日漸嚴(yán)重。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，該項政策對二線城市的利好作用較為明顯，尤其是東部區(qū)域中心城市。對于三四線城市，契稅的調(diào)整作用幾乎沒有。原因不在于政策，而在于當(dāng)?shù)氐馁徺I意愿和支付能力都較為缺乏。

對于一線城市而言，陳志指出，其更多利好首次置業(yè)的購房者。同時，在一線城市和經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)、需求相對旺盛的城市，契稅優(yōu)惠的效果可能會被上漲的房價所抵消。

在“去庫存”宗旨下，房地產(chǎn)政策已經(jīng)進(jìn)入密集發(fā)布期。

中金公司指出，春節(jié)前后三次政策放松的頻率、時點均超出預(yù)期，也體現(xiàn)了中央政府維穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、努力實現(xiàn)地產(chǎn)去庫存的決心。

這期間，地方政府也密集發(fā)文和表態(tài)。北京解除“限外令”，江西啟動針對“去庫存”的問責(zé)制度，都被認(rèn)為是較有看點的舉措。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，將“化解房地產(chǎn)庫存”確定為2016年結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一。無論中央還是地方層面，未來還可能繼續(xù)有政策出臺。

多數(shù)機(jī)構(gòu)的報告認(rèn)為，在當(dāng)前低利率和信貸放量的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場已迎來近幾年最好的政策環(huán)境。去年四季度出現(xiàn)的成交放量現(xiàn)象，可能在今年上半年得以延續(xù)。

但不同市場的表現(xiàn)也不盡相同。中原地產(chǎn)認(rèn)為，此前一直作為樓市“避風(fēng)港”的一線城市，如今面臨著一定風(fēng)險。主要體現(xiàn)在“地王”頻出、房價上漲明顯，一旦信貸大量流向這些市場，有可能吹高泡沫。中金公司甚至認(rèn)為，未來不排除一線城市收緊政策的可能。

中金公司指出，對于庫存攀高的三四線城市，政策放松趨勢不會改變，未來將更多偏向于用導(dǎo)入人口、釋放合理住房需求的“治本”之策來解決中長期問題，“去庫存”戰(zhàn)役也會持續(xù)較長時間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。